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澳大利亚房产值得投资吗?(下)
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继上篇对澳大利亚房地产投资的市场风险进行分析后,笔者将继续从其它方面为投资者进行解读。

 

风险二:区域风险

 

投资房地产,最重要的就是地段地段地段了,这对于并不了解当地市场的海外投资者而言,便存在较高的风险,原因在于国内对房地产的投资观念并不能完全平移至澳洲。澳洲城市所划分的社区非常多,以悉尼为例,就有超过300个社区。不同社区的人口、治安、商业、教育等都有所不同,而这些因素均直接或间接影响房价。很多内地投资者投资澳洲房产的时候,对房子所在的区域一无所知,仅听中介介绍,这显然是远远不够的。

 

区域风险主要可从以下几方面考量:一是距离市中心CBD的距离,这是最直观的;二是该区人口年龄,比如一个社区平均年龄高,那么多半是一个家庭养老为主的传统社区,房产投资可能并不活跃;三是社区人群类型,是家庭为主还是上班族为主,如果邻近类似产业园区,那么小户型的出租较有保证;四是种族情况,尽管在澳洲这是房产市场上绝对不会放在台面上说的事情,但现实情况是某些种族聚集区,价格虽然要比周边低但也不太会有什么投资机会;五是房子所在位置是否有好的学校,房屋如果邻近在全澳排名靠前的公立中小学,出租是很有保证的,因为租客凭借有效的租赁合同也能够让孩子就读相应学校;六是犯罪率,治安情况较好的区,房屋保险和车辆保险都要比治安不好的区便宜许多。以上这些只是评估一个区最基本的几点,并且都是公开信息,但如果自己不去了解,就有可能被中介以所谓的低房价诱惑,结果买到了一个根本没有投资价值的区。

 

风险三:政策风险

 

就如同近期内地楼市各项调控政策一样,澳洲政府、审慎监管局、银行也会根据市场情况出台房地产调控政策。澳洲是一个开放的移民国家,为保护本国居民权益,调控通常首先会针对海外投资者。

 

目前,海外投资者仅可购买新房或楼花,购房前还需要递交申请FIRB(海外投资审查委),并交纳最低5000澳元的申请费,申请获批后合同才能有效。政策风险影响最大的是房贷。在以往,纯海外收入的境外人士投资澳洲房产,银行放贷的可能性还是较高的。但2016年,出于对海外投资者在房贷造假、洗钱方面的担忧,澳洲各银行全面收紧了纯海外收入的房屋贷款,不论申请人是否拥有澳洲永居身份,只要是没有本地收入的纯海外收入,均受此影响。这一趋势目前仍然维持,甚至在近期,对自雇的申请人也收紧贷款,这使得那些试图通过在澳洲设立公司从而将境外收入转化为境内收入的申请人也无法获得贷款。

 

这使得那些购买楼花的投资者,在交割时候面临贷款无法获批的风险,要么凑齐全款,要么就需要被迫转让楼花。在这种情况下,贷款的风险就演变成了交割风险,还得承担相应的高额摩擦成本。

 

除了房贷政策,税收政策的变化对海外投资者来说也存在较多不确定风险。20166月,新南威尔士州就出台了向海外置业者征收4%额外印花税的政策,使得总的印花税达到8%。而反对党工党如果在今年大选中胜出,更将把额外印花税再提升3%,使得总印花税达到11%

 

其它一些公共政策也会对所投资的房产带来意想不到的风险。比如新楼盘销售时候有关区域政府规划的宣传何时能够落成,针对上万名难民的人道主义安置将会在哪些区域等等。

 

综上,对市场、区域和政策三方面的风险进行综合评估,是拥有合法澳元资产、并期望投资澳洲房产的投资者所务必要做的功课。否则仅仅因为悉尼墨尔本布里斯班房价再贵也比北京上海广州便宜就想去投资房产,可能会发现实际上并没有想象的那样轻松和美好。

 

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