兴全基金
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坚守仨月弹尽粮绝 开发商不降价难撑局面
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  随着调控的深入,开发商开始普遍面临资金周转困难的问题。业内人士认为,4月中旬以来的这3个月,开发商因为手里有钱而敢于“抵抗”,但7月底以后,相当一部分开发商将不得不放弃“抵抗”,降价图存、求发展。

  央行7月23日晚间发布的统计数据显示,上半年,主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增1.38万亿元。同期全部金融机构本外币中长期贷款新增4.02万亿元,由于房地产贷款主要是中长期贷款,故而房地产贷款占上半年中长期贷款新增总量约三成。

  其中,上半年房地产开发贷款新增4423亿元,6月末余额同比增长26.1%,分别比上年末和3月末低4.5和5个百分点。根据央行此前公布的数据,一季度房地产开发贷款为3207亿元,因此,二季度房地产开发贷款新增量仅为1216亿元。

  21世纪不动产集团市场总监林蕾认为,相比一季度,二季度新增开发贷款大幅减少,至少说明两个问题,开发商看不清未来市场形势,放缓开工速度和在建速度,贷款意愿明显降低;商业银行收紧银根,对发放开发贷款更加严格,开发商实际获得的贷款量减少。无论哪种原因,都是楼市调控的结果。也就是说,房地产调控,使得来自银行的开发贷款在迅速缩紧。

  事实上,新增购房贷款也在减少。上半年,个人购房贷款新增9323亿元。而据央行此前数据,一季度个人购房贷款新增5227亿元,亦即二季度个人购房贷款新增4096亿元,增幅明显减少,而二季度新增购房贷款还包括了4月中上旬的疯狂抢购潮带来的增量。购房贷款减少的趋势将会持续到三季度。

  业内人士认为,开发贷款和购房贷款,一直是开发商的主要资金来源,但此轮调控以来,开发商不得不主要依靠自有资金来维持运营。如果说,2009年和今年三四月的楼市火爆,令开发商回笼了大量资金,因此能够在调控的淡市里支撑下去,但到7月下旬,这种形势已经发生了重大变化,可以继续支撑3个月的开发商已经不多了。

  开发商不得不寻求开发贷款和购房贷款以外的资金来源。据21世纪不动产初步监测统计,2009年9月以来,包括万科、招商地产、金地等上市房企的增发申请,涉及融资总额近700亿元,它们均已暂停或终止。各开发商转而选择非常规渠道融资,包括寻找海外合作伙伴、与外资银行签订贷款、与投资机构合作成立基金,以及发行高息公司债等。据有关机构统计,2010年上半年,十大标杆房企共计融资达到323亿元,仅占去年全年融资额的25%。从上半年标杆房企所获融资渠道来看,外部融资所占比例超过80%,外资银行、基金、债券成为淡市下获取资金支持的主要途径。

  很显然,开发商的各项资金来源趋于紧缩、减少甚至枯竭。在这种情况下,楼市调控的主要部门已纷纷表态将继续坚决执行调控政策,开发商可以选择的路径已经不多。一些开发商生存都成问题,那么,就只有降价或转让部分股份;另外一些开发商,生存没有问题,但想要发展,也必须降价,尽快回笼资金。

  林蕾判断,7月底,以深圳为代表的一线城市,将会以深圳为先导,新开楼盘将以低价、暗折入市为主,并不断加大打折力度和范围,这种趋势演变到整个一线城市后,就会引发一轮降价潮。但林蕾提醒,这轮降价幅度不会太高,总体会在7%-10%之间浮动,基本不会超过15%。而来自21世纪不动产门店的交易案例也证明,无论新房二手房,降价10%-15%即可迅速扩大成交量。这对渴求资金的开发商来说,恐怕是明智之选。

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