北京大学中国经济研究中心

    国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨的系列政策出台后，不少地方房价已高位回调，飙涨之势得到初步遏制。在此，笔者姑且不探讨房价能否下降及其幅度，笔者只是想提醒，在全国一片打压房价的喊声之中，我们可别忘了，富人正可能在搭穷人的便车！

　　在“严政”之下，房价回调挤掉了前几年暴涨的一些泡沫，有的媒体甚至打出“房价已跌去6000元”的标题以吸引眼球，但笔者细看内容才知道，原价是3.6万的！就算是降了6000，3万的价格肯定也不是“平常百姓人家”所能光顾的，所以我觉得，这样的降房价跟普通老百姓又有什么关系呢！普通百姓仍只有望房兴叹的份。

　　笔者认为，“回调”的房价仍处高位，这是政府给广大房地产投资投机者提供的一次喘息而后再加码炒高的“历史机遇”，给了那些等待机会的投资者一个逢低吸筹的好机会。长期看，中国房地产价格仍是处于上升通道的，在没有建立起住房保障体系之前，富人能从房产投资的进出中获利，而由此制造的泡沫都最终由那些住房是生活必需品的“刚性需求者”买单，而这部分人绝大多数是中低收入群体，他们中的绝大多数更是由于有家族的经济外援才有资格成为泡沫买家。由此，笔者得出结论，这种以中低收入群体安居的名义打压房价却造成实质上富人搭穷人便车的极不公平的社会后果。

　　有人说，政府不是在禁止购买多套住宅吗？笔者一直认为，在不严格区分住房的生活必需品和资本品两种属性下，要想抑制高房价，禁止以家庭为单位购买投资投机性住房（如规定超过一定人均拥有住房面积）是最直接、最根本、也是唯一的抑制高房价的方法，才是切断炒高房价链条的关键一环，其余一切调控都只是形势需要而已，都会陷入“越调控房价越高”的陷阱。在这个关系到基本民生的问题面前，不必拘泥于市场的教条。但问题是，能禁止得了么！总可以有很多花招绕过这个限制，总不能给逾越禁区的炒房者判10年徒刑吧。

　　其次，提高二套房首付比例和利率都不是解决问题的根本方法。试想，对那些动辄就几十亿的温州炒房团来说，提高首付和利率只是让其投资利润率有所降低而已，对此敏感的只能是那些手头有些存款而又没有更好投资渠道的零散的家庭“储蓄式”投资者，而这部分的投资者显然不是房价飙涨的始作俑者，他们只是搭高房价便车的人。

　　第三，只有真正区分住房的两种属性才能解决中国房地产的根本问题，才能解决富人搭穷人便车的问题。笔者曾撰文指出，保障房建设是解决高房价顽疾的一剂猛药。笔者愿意在此重申，政府真正要做的，也是必须要做的，就是大力建设保障性住房以保障中低收入群体的安居需求（可以出租，而不是出售，更便于动态管理和提升社会公平和福利）；把商品房市场（其中包括奢侈性和改善性住房）交给“看不见的手”指挥，政府维持秩序和收取税收即可（从高房价、高地价及高税收获得的超额收益补贴保障性住房市场）。当每个层级的住房市场都有真金白银的需求对应时，就不会有太多的泡沫，而需求迥异的各住房群体也安得其所（当然，出于土地资源的稀缺性和排他性，政府可以规定高档奢侈性住房的标准上限）。显然，这才是最健康的中国房地产市场。

　　第四，真正放宽民间资本投资渠道。目前很多购买多套房子的人，完全是为多余的资金寻找增值的渠道。为民间资本开放新的投资渠道，这不仅可以解开中国房地产价格飞涨魔咒，而且可以引导社会资金进入国计民生的重要行业，实现社会利益的最大化。

　　虽然早在2005年初国务院就公布了“非公经济36条”，提出鼓励和引导民间资本进入垄断行业，但目前民资进入状况依然不太理想。政府要真正放宽民间资本的投资渠道，尤其是允许进入垄断行业，真正消除“玻璃门”和“弹簧门”的障碍。只有这样，才能疏通流量，才不至于大量无处投资的民营资本集中的房地产市场制造泡沫、虚抬房价。

　　最后，要积极改善收入分配。收入分配不平衡和贫富差距扩大导致社会财富向极少数人快速集中，许多“富”起来的人，没有通过各种社会需要的投资行为带动更多的人富起来，而是将大量的资金投入到房地产炒作。政府要强化税收的收入调节作用，优化收入分配和再分配环节，彻底改善收入分配机制。一些垄断行业由于国家设置的行业禁入产生的巨量行业垄断利润，并不出于企业自身的经营努力和业绩改善，但依然享受着高于竞争性行业几倍甚至几十倍的收入，产生了大量的社会不公和资源浪费。从这个意义上来讲，也要尽快放开垄断行业。

　　所以，总结起来就是，要么禁止投资投机者购房，对整个房地产市场实行进入管制，但对于那些穿壁越墙的人又怎么办呢？ 政府能办得到么？当办不到时，将产生大量的富人搭穷人的便车，造成社会的更加不公和效率损失；要么由政府提供中低收入群体保障性住房，把商品房交给市场，这确是政府能办得到的，但问题是，政府愿意么（虽然我们都知道这是政府的责任）？

　　“木桶理论”告诉我们，穷人比富人更能对社会稳定产生影响，在富人炒房赚钱、穷人难得安居之所的两者间，不论是从道义公平还是社会和谐稳定的大局出发，都要毫不犹豫地选择后者。这是每一位明智的管理者应该做的。